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日前，耗時兩年、投資近10億元的中通百富新現代物流園正式開園。目前已入駐國內外知名物流企業、知名品牌商、跨境貿易商等超過20家。中通現代物流總經理邢中琦介紹：“這可能是深圳物流地產里唯一一個提供全供應鏈管理服務的，也是供應鏈管理企業里為數不多有自己物流地產的。”

物流地產搭上供應鏈管理，業內少見

數據顯示，深圳現有物流企業逾1 .7萬家，2017年上半年全市物流業增加值為8 6 7 .7 8億 元 ，同 比 增 長8 .97%，其占G D P比重繼續穩步上升。物流業作為深圳支柱性產業的戰略性地位依然凸顯。在深圳，物流產業園區升級打造正熱，而瞄準物流領域的“跨界型”玩家不少，地產與金融界都在其中扮演著重要角色。

實際上，萬科、平安、深圳國際控股近年紛紛布局物流地產。中通現代物流的總公司，中通投資發展有限公司(以下簡稱“中通投資”)也以商業地產和金融投資起家。但以物流地產為入口，引流客戶、從而整合上下游產業鏈并提供供應鏈管理服務，這樣的模式在深圳比較少見。有業內人士分析，物流地產搭上供應鏈管理，或成為深圳升級打造物流產業園區的新路徑。

瞄準創新型全球倉

物流地產其中一個重要業務是高端倉儲的租賃。和國內情況相似，深圳的高端物流設施并不充足。根據戴德梁行測算，我國高端物流設施供給每年新增的缺口在200萬平方米左右，預計至2020年供應缺口或超過1億平方米。目前，深圳現有的物流倉儲設施多建于上世紀90年代，仍以傳統“樓倉”為主，并不能完全滿足現代物流業的倉儲需求。

一邊是全球供應鏈和貿易網絡的高速發展，一邊是強勁需求下的供給缺口增大。有數據顯示，深圳二手房租金回報率為1.53%，高端物流地產的回報率可達8.0%，物流地產收益明顯高于住宅地產和商業地產。中通現代物流總經理邢中琦表示，物流地產回報周期長，布局高端倉儲更多是作為抓手，“把物流地產作為入口，我們瞄準的是創新型的全球倉，以及背后打造全球現代供應鏈的空間”。

過去，香港和新加坡的港口是國外品牌進入東南亞市場的重要中轉倉，而隨著國內消費市場的不斷崛起，落地中國港口成為一些國外大品牌的急切需求。由于毗鄰香港和東南亞、深圳物流和供應鏈管理快速發展，深圳取代香港、新加坡成為全球倉庫并非空想。作為大型深水港，鹽田港不僅是全球集裝箱吞吐量最大的單一港區之一，且坐擁多條優質世界航線，鹽田港口成為不少國外大牌的倉儲落地點。實際上，新秀麗、瑞士軍刀等國際品牌已經入駐園區。

布局全球現代供應鏈

中游的國外經銷商把上游采購好的紅酒放進倉庫，完成申報通關、退稅等手續后就可以對接給下游的環球著名商超。中游的多家經銷商會相互競價，如果經銷商可以加大采購量則意味著它在采購時有更多的議價空間。但加大采購量，則要求經銷商對終端訂單有足夠的把握，同時要有足夠的采購資金。

“這就給了我們布局現代供應鏈管理的空間。”以現有的紅酒品牌為例，邢中琦介紹了其布局供應鏈管理的商業模式。針對資金問題，經銷商在采購時只需要付三成貨款，其余七成由中通現代物流墊付并完成代采，“這意味著同樣的采購資金在這里可以買到三倍的貨”。針對終端，中通現代物流提供了“強強聯手”的選項，即兩者可以一起和終端去洽談合作、拿下長期訂單，或者交由中通現代物流完成“分銷執行”，兩者都可通過“去中間化”來降低供應鏈成本。

不過，在國內以供應鏈管理服務為核心的企業里，類似的服務早有先例。面對同質化的質疑，中通現代物流的相關負責人表示：“供應鏈服務企業布局物流地產的，多以租賃為主，并不穩定。”供應鏈管理尚處初階，這是多位供應鏈行業人士的共識。

實際上，國內近年在積極推進供應鏈創新與應用。其中引導傳統流通企業向供應鏈服務企業轉型，大力提高集采購執行、物流服務、分銷執行、融資結算、商檢報關為一體的服務水平，成為當中的關鍵環節。

有業內人士看好這一模式，認為物流地產搭上供應鏈是未來物流產業園區發展的一個不錯的模式，但也有人認為還有不少難題待解。“物流地產搭配供應鏈管理，大方向沒有錯，但能否脫穎而出，還言之尚早。”快遞物流行業資深分析師趙小敏向記者指出，目前已有地產、金融、物流等巨頭紛紛介入，物流地產搭上供應鏈管理并非一般的企業可以獨立操作完成。背后需要強大的資源整合能力，充裕的資金、聯動政府、先進的大數據和智能化研發等配套缺一不可，“未來這個藍海市場，如何走出新模式，需要大浪淘沙”。

采寫：南都見習記者 陳盈珊

知多D

據介紹，中通百富新現代物流園位于鹽田保稅區，占地面積5.5萬平方米，建筑面積165000平方米，總投資約10億元，是按照國際現代物流建筑標準建造，擁有層高達8米、全盤道、直入式的立體物流倉。該項目被認定為“深圳市現代物流項目”，并連續兩年被授予深圳市“現代物流樣板基地”的稱號。

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